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转让房租贷款的背后:长期出租的公寓很难摆脱金融机器的冲击 离职后养老保险怎么办

来源:股票资讯 作者:佚名 浏览量:203


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刚度过流行病封锁期的蛋壳公寓在11月租金市场回暖时下跌。

"最近有更多人在租房,今天有6人来看房。"一名中介说,其中许多人是准备逃离蛋壳的"难民"。当这些人正在寻找新房子时,当他们再次满足每月付款条件时,他们仍然会挥之不去。这时,中介总是会争先恐后地强调"放心,这不是房租贷款"。

这个短语起源于一个事实,即曾经选择每月付款的蛋壳租户面临着租金贷款。也就是说,由于公寓的违约而导致租赁服务暂停后,租户与金融机构之间的债权和债务属于法律制度。这意味着在租赁合同期内,房贷用户将承受双倍的房租压力。因此,房租贷款(一种信贷产品)几乎已成为每个人大喊大叫的十字路口鼠标。甚至许多维权者都要求提供租金贷款的金融机构负责打破蛋壳式资本链。

金融机构不得不对此抱怨。一位金融从业者表示,就还款来源和风险分散性而言,租金贷款可以被视为高质量的消费信贷方案。在长期出租公寓倒塌之后,它们再三成为一个遗留问题。根本原因在于一些出租贷款产品。长期以来,它已从消费信贷产品转变为融资工具。

实际上,Eggshell和Qingke等资产较轻的长期出租公寓经营者也被称为"第二房东"。他们最初的商业模式是与房东签订5至10年的合同。长期合约锁定设置减少的租金和稳定的住房,然后进行翻新和分隔,以将房屋出租给租户。租户合同期限通常为一年。租户支付的租金与付给房东的租金之间的价格差为:差的租金构成了长期出租公寓经营者的主要收入来源。

但是实际情况是,"第二房东"毫不犹豫地提高房价以竞争住房,导致租金差异很小甚至倒置,因此他们不得不依靠不匹配的租赁贷款来填补现金流缺口。

应当指出的是,还有一些拥有重资产模式的长期出租公寓运营商,例如房地产公司拥有的自有物业龙湖冠宇。本文提到的所有运算符都是轻资产模型运算符。

起源

"在我们盖房之前,我们用尺子在地面上划出了一些房间。"几年前,一位租赁行业从业者向《证券时报》记者描述了租赁市场的"盛京"号,"房客们一字排开,我们对他说,'这是一张床,这是一张桌子,你要吗?租吗?如果他不租房,那就有人租房。"

在上述从业人员的印象中,2017年之前,租赁市场的需求大于供应,而住房市场的供应大于需求。大于需求。出租机构应稳定房价与租金之间的价格差,直到长期出租公寓"cat鱼"到货为止。"他们(长期出租公寓运营商)进驻后,市场的收盘价立即上涨。"他说,业主有更多选择,一些精明的业主甚至会拉几个中介。"拍卖"法"价格越高"。

"高价"通常是由资本支持的长期出租公寓运营商。根据ITOrange的统计,2017年,长期租赁公寓受益于优惠政策,成为投资的"窗口"。全年融资总额322425万元,比上年增长199%25。该数据在2018年继续增加。至82.8亿元。

注资后,长期租赁公寓的规模迅速扩大。在短短的两年内,主要运营商管理的房屋数量已增加到100,000,这通常比2015年增加了100倍。

这样高的住房征收率也带来了"高收入和低收入的风险"。长期租赁行业的"低租金"–由于大量高收入和低租金的住房库存的高成本,这些住房属性被锁定在5至10年的期限内,等同于变相固定资产市场上较高水平的长期租赁公寓的成本。在收入方面,租金随市场基本面而波动,不确定性更大。

根据历史数据,长期公寓租金收入难以弥补成本。以蛋壳公寓为例,其2017年,2018年和2019年的租金成本分别占收入的77.9%25和81.2%。和89.8%25。扣除租金成本后,微不足道的利润率根本不足以支付其他运营成本。财务数据显示,蛋壳公寓的运营成本占2019年收入的144.2%。即使不包括与运营房屋规模没有直接关系的成本,该比例仍高达108.88%。

这意味着,如果没有外部资本补充,长期租赁公寓将在现有规模下维持运营,其流动性将迅速流失。如果维持过去的运行效率以进行扩展,则规模将越大,环路损失越大。

在困境中,长期出租公寓通常选择继续扩张,而规模扩张的最终目标是寻求外部资金来弥补经营现金流的缺口。

从蛋壳公寓年度报告来看,长期租赁行业的外部资金来源主要是战略投资基金,银行贷款和租赁贷款。新派公寓的首席执行官王格宏曾在一次采访中说,投资者对长期租赁公寓的估值只看规模,而不是地理布局,房客的支付能力或品牌的影响力。估值要素严重缺失。这也促使长期租赁公寓沉迷于规模最大的发展模式。我爱我的家庭的前联合创始人胡静辉也曾说过,长期公寓出租的模式是"不是toC,不是toB,而是toVC"。

,作为长期租赁公寓的另一个重要补充工具,租金贷款主要基于租户的信用作为信贷资产,而租户支付的租金作为还款来源。因此,要获得租金贷款,长期公寓租金必须回到扩大住房规模和吸引新房客的旧路。

可以想象,长期租赁公寓被绑架并在猛烈扩张的战车上坐了老虎。

业内人士认为,如果经济环境好转,租金上涨或运营时间足够长,那么随后的房价将恢复合理性和平稳的成本,而长期出租的公寓可能会迎来曙光。但是,在流行病的阴影下,空置率和违约率都上升了,长期租赁行业难以理解。今年在美国成功上市的两套长期出租公寓-Eggshell和Qingke也倒塌了。

异化

随着长期出租公寓危机的反复爆发,围绕租金贷款的争议也越来越高。

"租借贷款在租户和银行之间。"一家长期公寓的前雇员对此进行了思考。

仅从法律原则上讲是正确的。北京晶石律师事务所律师孟波解释说,在"租赁贷款"中,涉及的法律关系包括:长期租赁公寓与房屋所有人之间的法律关系,以及长期租赁公寓与房屋所有人之间的分租法律。租公寓和承租人。关系,承租人与金融平台之间的贷款法律关系等。前两个法律关系在当前问题或终止之后,第三法律关系不一定解散。因此,在长期租赁公寓拖欠业主后,承租人不仅可能面临"无家可归"的情况,而且还必须如期偿还贷款给金融机构。

从风险控制的角度来看,房租贷款没有错。IPG中国首席经济学家白文熙说,首先,房租贷款有明确的还款来源,即房客支付的房租。其次,房租贷款的信用主体是房客,其分散程度很高,风险分散程度较高。大规模违约的风险很小,并且这种信贷方案在财务逻辑上没有问题。

但是,实际上,满足租户消费信贷需求的租金贷款已被异化为长期租赁公寓的主要融资工具,长期租赁公寓已成为对租金的真正迫切需求。贷款。

"目前,我们的大量资金来源包括与租赁融资有关的金融机构的预付款和居民的预付款。"EggshellApartments在其2019年年度报告中表示,与租赁融资预付款相关的金融机构指的是租赁贷款。年度报告显示,2019年,房租贷款占EggshellApartments融资来源的一半以上。

此外,在2017年,2018年和2019年,共有91.3%25、75.8%25和65.9%25的蛋壳公寓租户使用了租赁贷款。轻客公寓供不应求。截至2019年,轻客公寓租户中使用租赁贷款的比例为62.6%25。胡景辉公开表示,从市场调查的结果来看,只有30%的房客真正有租金贷款的需求。

"实际上,金融机构的信用风险已经从作为信用实体的租户转移到了作为借贷机构的长期租赁公寓中。"一位金融从业者说。

长期租赁公寓还希望开拓其他融资渠道,以减少对租赁贷款的依赖。2017年1月,魔方公寓发行了长期租赁行业首个资产证券化产品,发行总额3.5亿元。标的资产是预期的租金收入和租金贷款。Ziru等长期出租公寓也得到了跟进。然而,2018年以后,道路行驶和雷电事件完全摧毁了长期租赁行业的市场信誉,此类ABS产品逐渐消失了。

这也与无法盈利的公寓本身的长期租赁有关。白文熙表示,长期出租公寓的现金流量长期以来一直无法转正,很难满足ABS投资者的需求。

另一位资产证券化研究人员表示,ABS长期出租公寓发行的核心问题是其基本资产是租金贷款。在这种模式下,其本质与租金贷款(即信贷)相同。风险失配等于一只空手套白狼。"海外一些公寓发行的资产证券化产品是以自有产权为基本资产,但是这些采用轻资产经营模式的国内"第二房东"则没有自有产权,而是向ABS发放租金。主要的融资信贷来自租赁机构。成为租户,这将谈什么样的融资?"

随着商业风险开始暴露,资本变得更加谨慎,融资渠道变得越来越少。租金贷款几乎已成为长期出租公寓的最后选择。无意间成为了"

实际上,自2018年以来,长期租赁行业的现金流危机已经开始浮出水面,平安银行和招商银行等主要银行房客先后借了房租,按暂停按钮,但仍有很多金融机构参与,清科公寓的年报显示,它已经与11家金融机构建立了合作关系,其中包括上海华瑞银行,互联网商业银行等私人银行。蛋壳风暴主要合作伙伴WeBank也参与其中。

还有一些国有大型银行设计的租赁贷款产品,可以绕过"第二房东"并直接与房主联系。于2017年首次推出全国首个个人住房据了解,在成功应用租赁贷款产品"家庭贷款"后,该贷款将通过由中国建造的自建租赁平台建融嘉园直接分配给房东。

前进的道路

最近,我爱我的家人的市场谣言将迅速发酵蛋壳,引发市场变化。资本市场。然而,一位知情人士告诉《证券时报》中国记者,蛋壳公寓的资金缺口很大。接触量可能达到数百亿。最初的接触之后,许多潜在的投资者都不愿接管这个烫手山芋。

"蛋壳的结果可能是清理了有价值的资产,并发现其他公司也将接管。"白文熙认为,对于任何情况,公司对直接承租整个蛋壳型公寓存在更大的担忧,但是如果清理了其住房购买协议和租赁合同形成的债务关系,则可能能够找到承租方。

这种处理方法有一个先例。记者从房主那里了解到,今年上半年,资金运作困难的青科公寓将部分房屋移交给建行的建融住房。还包括他由庆科交出并托管的房地产,并且所有者已与建融佳缘续签。

值得注意的是,期待已久的长期租赁行业监管标准在路上。今年9月8日,住房和城乡建设部发布的《房屋租赁条例(征求意见稿)》计划将长期出租公寓的"租金贷款"纳入监管范围,支持自治区和直辖市建立房屋租赁资金监督制度,并提出拓宽长期租赁业的融资渠道,包括支持房地产业的发展。开发房地产投资信托基金,以支持住房租赁公司发行公司债券,公司债券,非金融公司债务融资工具以及其他公司信用债券和资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

中国社会科学院金融研究所金融技术研究室主任尹振涛表示,已发布的大多数监管文件都是地方政府部门的法规,其目标是长期长期出租公寓而不是金融机构,例如某些地区引入的风险防控基金模型等,可能会影响企业的正常经营。

"从财务监管开始也许可以更有效地监管长期租赁行业,但它也需要多部门的联系。"他说,实际上,租赁贷款模型与贷款援助模型更相似。金融监管政策中有模型的示例,因此现在的主要问题是如何实施它们。

在这方面,他建议,首先,金融机构应根据现场当事人的资格进行风险控制,并选择合规和法律机构。第二,要明确双方权利,责任和利益之间的关系,并严格控制这一过程。最后一个问题是专项资金的使用和资金的安全性。客户资金不得挪用,或应使用银行存款方式。工商执法机构可以限制收费期的数量。

""目前,许多地方政府在住房和城乡建设局的领导下,组成了联合整改小组,与有关部门合作,调查了由地方住房和城乡建设部门开展的租赁贷款业务。管辖范围内的长期出租公寓的中介机构,以及涉及出租贷款的中介机构。规模。"地方金融监督研究所的消息来源透露。

他认为中低收入消费者对房租贷款有真正的需求。将来,不应完全禁止租金贷款。取而代之的是,将根据存量对它们进行整顿和标准化,特别是加强租金账目。监督,实时监控资金流向。

"我们必须彻底推翻使用房贷借贷规模扩大规模的行业现状,并回到吃??掉租金低廉的商业模式,以便行业有可能健康,可持续地发展。发展。"薄文熙说:"否则,这个行业就没有未来。"

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